På Föreningen Kornets årsmöte diskuterades frågor kring belåning och månadsavgifter. Gårdagens Dagens Industri hade en debattartikel om detta (se nedan) som bygger på en studie som har gjorts på Handelshögskolan i Stockholm. Studien visar att de åtgärder som föreningens styrelse har genomfört och argumenterade för på mötet är helt igenom underbyggda på goda grunder.
Vi vill passa på att tacka för det fina arbete som styrelsen gjort under det gångna verksamhetsåret.
Varma sommarhälsningar från medlemmar i föreningen.
Di Köparna omedvetna om föreningarnas skulder
En unik statistisk studie gjord visar att köpare av bostadsrätter är mycket dåliga på att väga in bostadsrättsföreningars skulder. Skulden per kvadratmeter boyta kapitaliseras endast till drygt 30 procent i priset på bostadsrätten, skriver Wilhelm Meyer och Max Ulmgren vid Handelshögskolan i Stockholm och SBAB:s chefsekonom Robert Boije.
Under senare tid har fler och fler signaler kommit om att köpare av bostadsrätter inte i tillräcklig utsträckning tar hänsyn till skulden i föreningen respektive avgiften till föreningen vid köp av bostadsrätt. Stämmer det är det djupt oroande. För bostadsrättsköparen spelar skulden i föreningen stor roll för den framtida avgiften hen får betala. Med en hög skuldsättning i föreningen kan månadsavgiften stiga med flera tusen kronor vid en kraftig ränteuppgång. Om bostadsrättsföreningen dessutom skulle gå i konkurs har borgenärerna till föreningens lån förtursrätt att ta i anspråk föreningens egna kapital (till större delen fastigheten), vilket innebär att bostadsrättsinnehavarna i slutänden riskerar att sitta kvar med skulder utan full täckning i bostadsrätten. Nu har det visserligen så här långt varit ovanlig med konkurser i bostadsrättsföreningar men det är ändå en risk som bör beaktas vid köp av bostadsrätter i högt skuldsatta föreningar. Och det gäller i synnerhet om den ekonomiska planen i föreningen ser ut att bygga på väl optimistiska antaganden.
Nyligen gick Finansinspektionen (FI) ut och varnade bostadsrättsköpare för att köpa nyproducerade bostadsrätter i föreningar med mycket höga skulder. I och med den senaste Bolånerapporten gör FI nu också stresstester för att titta på hur det påverkar avgifterna i föreningarna och bolånetagarnas ekonomi. Ett flertal artiklar i media har på senare tid också uppmärksammat riskerna med högt skuldsatta föreningar. Ny statistik från AllaBrF respektive en opinionsundersökning beställd av Bjurfors, att vart sjunde bostadsrättsförening har högre belåning än 10 000 kr per kvadratmeter boyta och att vart tredje bostadsrättsköpare i Stockholm struntar i att kolla upp föreningens ekonomi.
FI skriver dessutom i den senaste Bolånerapporten att vissa banker verkar se mellan fingrarna när det gäller riskerna med hushåll som köper in sig i högt belånande bostadsrättsföreningar. Med hjälp av data från 150 000 försäljningar av bostadsrätter sedan 2012 har vi studerat i vilken utsträckning bostadsrättsköpare värderar föreningarnas skuldsättning och respektive avgifter till föreningen vid köpet. Data har tillhandahållits från SBAB och Booli och två av undertecknarna till denna artikel har inom ramen för en kandidatuppsats och i samverkan med SBAB tagit fram en
statistisk modell för att förutse vilken effekt lägenheters olika egenskaper har på försäljningspriset. Dessa egenskaper är bland annat läge, byggår, boyta, antal rum, våning, avgift till föreningen och skuld i föreningen per kvadratmeter boyta. Modellen har sedan använts för att särskilt skatta hur bostadsrättsköpare värderar föreningens avgift (rensad för ränteutgifter) och belåningsgrad i föreningen vid köp av bostadsrätt. Resultaten visar att bostadsrättsköpare undervärderar avgiften till föreningen markant. Med ett standardantagande om diskonteringsränta visar resultatet att avgiften påverkar priset till endast 55 procent av det faktiska värdet (baserat på diskonterade framtida betalningar). Beräkningen är visserligen känslig för val av diskonteringsränta men det måste till ett antagande om en orealistiskt hög diskonteringsränta för att slutsatsen ska bli en annan än att full kapitalisering av avgiften inte sker. När modellen testas för belåningsgraden i föreningen beräknad som skulden per kvadratmeter boyta visar det sig att bostadsrättsköparna värderar skulden i föreningen i ännu lägre omfattning. Skulden i föreningen kapitaliseras endast till 32 procent. Skattningarna och modellen bygger på vissa förenklande antaganden men vi tror ändå att de kan ge en god fingervisning om i vilken utsträckning köpare av bostadsrätter faktiskt tar hänsyn till skulden i föreningen respektive avgiften till föreningen vid köp av bostadsrätt. I vissa fall behöver det inte vara ett så stort problem att skuldsättningen i en förening är hög. Att föreningar i våra storstäder har en högre skuld per kvadratmeter boyta än i andra delar av landet är naturligt då fastighetsvärdena är högre. Vissa föreningar kan dessutom vara högt skuldsatta per kvadratmeter bostadsyta för att det i fastigheten finns lokaler som hyrs ut med god intjänandeförmåga. Då behöver inte en hög föreningsskuld per kvadratmeter boyta vara ett stort problem. Amorteringskravet kan möjligen också ha medfört att större lån tenderar att läggas i föreningen än på de enskilda bostadsrätterna (det finns dock än så länge ingen riktigt bra data för att följa upp om så är fallet). Det påverkar i så fall inte den totala skulden för bostadsrättsägaren. Däremot går möjligheten till skattereduktion för ränteutgifter förlorad.
Även om det i vissa fall finns godtagbara och rimliga skäl till att vissa bostadsrättsföreningar är högre skuldsatta än andra föreningar, är våra resultat djupt oroande. För såväl bostadsrättsköparna, bankerna och de risker som finns kopplade till bostadsmarknadens utveckling och i slutänden den finansiella stabiliteten är det viktigt att köparna av bostadsrätter har bättre kunskaper om betydelsen av avgiften till och skulden i föreningen. Det är också viktigt att dessa faktorer redovisas tydligt i samband med försäljningen. Wilhelm Meyer, Studerande, Handelshögskolan i Stockholm Max Ulmgren, Studerande, Handelshögskolan i Stockholm Robert Boije, Chefsekonom, SBAB
